Comment bien estimer un appartement ou une maison ?

C’est l’un des enjeux principaux pour les propriétaires lors de la mise en vente de leur appartement ou de leur maison : bien en estimer le prix. Car si les prix moyens du marché ou les tarifs donnés par vos voisins (ou amis) sont autant d’indices de la valeur de votre bien, de nombreux éléments sont à prendre en compte pour une estimation fiable.

Une première estimation par la localisation

La ville ou la commune où se situe votre bien est évidemment prépondérante pour sa valeur finale, y compris dans un même département : en région parisienne, le prix d’une maison peut aller du simple au double entre les communes de Saint-Cloud et Gennevilliers, par exemple. Vous pourrez avoir une estimation des prix de l’immobilier dans votre ville sur ce site : https://www.meilleursagents.com/prix-immobilier/
Attention : certaines communes peuvent enregistrer des écarts de prix record d’un quartier à l’autre. C’est notamment le cas dans les zones à forte densité (en milieu urbain) et où par exemple, les infrastructures sont très inégales (transports, commerces).

La prise en compte de l’environnement

Le quartier où se situe votre bien est aussi un élément central, qui aura une influence à la fois sur le prix de votre bien et sur la cible à qui l’adresser. Votre appartement (ou maison) est-il proche des transports en commun ? Si votre bien est plutôt destiné à une famille avec enfants, est-il situé à proximité d’une école ? Avez-vous de nombreux commerces dans votre quartier ?
L’environnement direct du logement sera en effet un critère de sélection pour de nombreux acheteurs. Une boulangerie au pied de votre immeuble, par exemple, pourra être un vrai plus, tandis qu’une station de métro, de tramway ou de bus à plus de 10 minutes pourra vous desservir. N’hésitez pas à lister les différents éléments de votre environnement, notamment si vous comptez confier votre estimation à un professionnel : ce dernier pourra s’appuyer sur votre connaissance du quartier pour être plus précis dans son avis de valeur.

Les qualités et points faibles de l’appartement

Soyez également lucide sur l’état global de votre bien et ses prestations : s’il est facile d’en lister ses avantages (balcon, jardin, cuisine équipée, ascenseur, toilettes séparées, etc.), répertoriez aussi ses points faibles sans mauvaise foi : pièce à refaire, isolation trop ancienne (ce dernier point apparaîtra dans tous les cas dans le diagnostic dit « DPE »), vis-à-vis… Ces défauts pourront être éludés dans l’annonce mais ils aideront l’agent immobilier à mieux réaliser son estimation : mieux vaut en effet prendre en compte ces points négatifs dès l’estimation afin de ne pas se retrouver sans acquéreurs potentiels à la mise en vente à cause d’un prix trop élevé.

Une estimation par des professionnels de l’immobilier

Vous pouvez bien sûr réaliser votre estimation immobilière vous-même : néanmoins, nous vous le déconseillons. Un professionnel aura toujours cet oeil extérieur propre à son métier et à sa connaissance de l’environnement du bien. Ainsi, une estimation immobilière à Paris ou en Île-de-France se basera non seulement sur les prix de l’arrondissement, mais aussi sur les spécificités du quartier et ses évolutions futures, tant urbaines (Grand Paris, infrastructures, aménagements) que démographiques (gentrification, appauvrissement). N’hésitez pas à demander votre avis de valeur à plusieurs agents immobiliers spécialisés – si possible – sur l’arrondissement ou le quartier de votre bien, et à leur demander des explications sur leur estimation, si possible à l’oral. Enfin, veillez à préparer votre appartement ou votre maison sous son meilleur jour quand vous recevrez le professionnel en charge de l’estimation : il doit pouvoir imaginer votre bien en conditions de visite, propre et bien rangé.

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